Строительно-техническая экспертиза

В рамках строительно-технической экспертизы проводятся экспертизы по следующим направлениям:

— определение видов, объемов, качества и стоимости работ, а также конструкций, изделий и материалов, использованных при возведении, реконструкции, расширении и проведении различного вида ремонтов строительных объектов;

— установление технического состояния здания, строения или сооружения;

— определение рыночной стоимости недвижимости;

— определение возможности реального раздела домовладения (иного объекта) между собственниками, разработка вариантов указанного раздела;

— определение стоимости восстановительного ремонта квартир (офисных и иных помещений), поврежденных заливом (пожаром);

— землеустроительная экспертиза.

Объектами исследования  при   производстве   строительно-технической экспертизы являются:

—  сами объекты недвижимости: земельные участки, возведенные на них крупные сооружения, отдельные здания, строения, жилые дома и квартиры, мелкие постройки (гаражи и пр.);

— составные части строений: строительные материалы (камень, песок, бетон, кирпич, цемент, дерево, стекло, полимерные материалы), строительные конструкции, их элементы и детали, отдельные изделия (например, несущие конструкции здания, крыша и ее кровля. Санитарно-техническое оборудование, трубопроводы, стеклопакеты и многое другое);

— выполнение ремонтно-строительных работ (работы по проектированию, собственно строительство, работы по реконструкции объекта, его капитальному или текущему ремонту);

 — документация, используемая в строительстве: с одной стороны, документация, сопровождавшая конкретные строительные работы (проекты, сметы, договоры, сертификаты качества, акты на выполненные работы), с другой, документация нормативного характера, содержащая требования к проведению строительства (ГОСТы, СНиПы, Технические регламенты и др.);

— оценка определенных объектов, строительных процессов и пр. с точки зрения соответствия их требованиям, которые предъявляются как со стороны государственных органов, так и со стороны любых участников строительства.

 Задачи, решаемые при   производстве   строительно-технической экспертизы:

—    определение технической возможности раздела (выдела, порядка пользования) домовладения (жилого дома, квартиры и других объектов недвижимости);

—    определение порядка пользования (раздела, выдела) земельного участка;

—    определение долей в домовладении (квартире и в других объектах недвижимости);

—    определение соответствия исследуемых объектов действующим нормам и правилам, а также проектно-сметной документации;

—    определение выполненной перепланировки (переоборудования, переустройства, реконструкции и т.п.) квартир (и других объектов недвижимости) требованиям действующих норм и правил;

—    оценка технического состояния строительных объектов;

—   определение стоимости восстановительных ремонтно-строительных работ объектов, пострадавших в результате залития, пожара и т.п.;

—    определение стоимостей (действительной, рыночной, сметной) объектов недвижимости;

—    определение межевых границ земельных участков;

—    определение технических и организационных причин произошедшего несчастного случая при выполнении работ на строительном производстве

—    определение причин обрушения строительных конструкций;

—    определение соответствия примененных расценок действующим нормам;

—        определение соответствия выполненных работ, объемам, указанным в сметной документации (актам на выполненные работы).

 

Определение видов, объемов, качества и стоимости работ, а также конструкций, изделий и материалов, использованных при возведении, реконструкции, расширении и проведении различного вида ремонтов строительных объектов.

Документы, подлежащие предоставлению в распоряжение экспертов в качестве исходных данных для производства экспертизы:

— проектная документация в стадии «Проект» и «Рабочий проект»;

— договорная документация: договор, графики производства работ, расчет договорной цены (сметная документация), технические задания;

— исполнительная документация: исполнительные чертежи, акты освидетельствования скрытых работ, общий журнал работ и журнал авторского надзора за строительством; специальные журналы работ (журнал бетонных работ, журнал сварочных работ и т.д.); акты сдачи-приемки ответственных конструкций, акты испытаний инженерных систем; сертификаты на использованные при строительстве материалы и изделия;

— первичная документация: акты о приемке выполненных работ по форме «КС-2 (КБ-2в)» и справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме «КС-3 (КБ-3)» (при индивидуальном малоэтажном строительстве их упрощенные аналоги, предусмотренные Договором подряда);

— прочая документация, содержащая сведения о процессе строительства, ходе выполнения работ (протоколы производственных совещаний;

— предписания контролирующих органов, технического надзора за строительством и пр.), а также документы делового оборота (письма, заявления, жалобы), имеющие отношение к предмету экспертизы (по усмотрению эксперта).

 

Установление технического состояния здания, строения или сооружения

Документы, подлежащие предоставлению в распоряжение экспертов в качестве исходных данных для производства экспертизы:

— технический паспорт (инвентаризационное дело) БТИ на здание или сооружение;

— комплект общестроительных чертежей с указанием всех изменений, внесенных при производстве работ, отметок о согласовании этих изменений с проектной организацией, разработавший проект;

— акт приемки зданий в эксплуатацию;

— акты освидетельствования скрытых работ;

— журналы производства работ и авторского надзора;

— журналы геодезических съемок;

— журналы контроля качества работ;

— сертификаты, технические паспорта, удостоверяющие качество конструкций и материалов;

— акты результатов периодических осмотров здания, конструкций;

— отчеты, документы и заключения специализированных организаций о ранее выполненных обследованиях;

— документы, содержащие сведения о текущих и капитальных ремонтах, усилении конструкций;

— отчеты по инженерно-геологическим изысканиям участка, на котором расположено здание, строение или сооружение;

— иные документы, имеющие отношение к предмету экспертизы (по усмотрению эксперта).

 

Определение рыночной стоимости недвижимости.

Документы, подлежащие предоставлению в распоряжение экспертов в качестве исходных данных для производства экспертизы:

— свидетельство о праве собственности на спорный объект недвижимости, подлежащий оценке (далее — объект);

— справки о балансовой стоимости объекта;

— технический паспорт (инвентаризационное дело) БТИ на домовладение, включая поэтажный план объекта и экспликацию к поэтажному плану;

— свидетельство о собственности на объект оценки;

— документы, содержащие сведения об обременениях (аренда, залог, иное) или об отсутствии таковых;

— документы, содержащие сведения о сервитутах или сведения об их отсутствии;

— договоры купли-продажи, содержащие сведения, имеющие отношение к предмету экспертизы, гражданского спора (например, о порядке оплаты: единоразовая, поэтапная);

— акт приемки-передачи (возврата) объекта;

— выписка из технического паспорта БТИ по форме 1А (содержит такие сведения, как: год постройки объекта, материал, из которого выполнены стены и пр.);

— справки БТИ о техническом состоянии здания по форме 5 (сведения о физическом износе объекта в целом и отдельных его конструкциях);

— документы, содержащие сведения о незаконном переоборудовании объекта, его реконструкции, расширении и пр.;

— документы, содержащие сведения о разрешении на переоборудование (реконструкцию, перепланировку и пр.) объекта;

— кадастровый план земельного участка;

— договор аренды земельного участка;

— в случае оценки на дату в прошлом — документы, содержащие сведения о качественных и количественных характеристиках объекта (обмерочные чертежи, выполненные проектными организациями, отчеты по результатам инженерно-технического обследования и пр.);

— документы, содержащие сведения о состоянии помещений, приведенные в актах приема-передачи помещений (например, при возникновении или прекращении арендных отношений);

— иные документы, имеющие отношение к предмету экспертизы (по усмотрению эксперта).

 

Определение возможности реального раздела домовладения (иного объекта) между собственниками, разработка вариантов указанного раздела.

Документы, подлежащие предоставлению в распоряжение экспертов в качестве исходных данных для производства экспертизы:

— технический паспорт (инвентаризационное дело) БТИ на спорное домовладение (иной объект) в полном объеме с указанием конструктивных элементов строения домовладения (иного объекта), а также их технического состояния;

— документы, содержащие сведения о величине долей совладельцев в праве собственности на имущество, подлежащее реальному разделу;

— кадастровый паспорт на земельный участок — элемент спорного домовладения (иного объекта);

— документы (протокол судебного заседания, исковое заявление, графические приложения к ним и пр.), содержащие сведения о сложившемся порядке пользования совладельцами спорным домовладением (иным объектом);

— правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на все элементы спорного домовладения либо иного объекта (земельный участок, строение, сооружение, инженерные коммуникации, элементы благоустройства и пр.);

— документы (протоколы судебного заседания, исковые заявления и графические приложения к ним и пр.), содержащие сведения о вариантах реального раздела спорного домовладения (иного объекта), предлагаемых истцом и ответчиком;

— иные документы, имеющие отношение к предмету экспертизы (по усмотрению эксперта).

Определение стоимости восстановительного ремонта квартир (офисных и иных помещений), поврежденных заливом (пожаром).

Документы, подлежащие предоставлению в распоряжение экспертов в качестве исходных данных для производства экспертизы:

— поэтажные планы помещений, поврежденных заливом;

— акты обследования помещений квартиры (иных помещений), поврежденных заливом, составленные представителями эксплуатирующей организации после залива;

— выполненные до назначения судебной строительно-технической экспертизы технические заключения, акты несудебных экспертиз, отражающие техническое состояние помещений квартир (иных помещений) и приложенных к исковому заявлению в качестве обоснования исковых требований;

— иные документы, имеющие отношение к предмету экспертизы (по усмотрению эксперта).